Acheter un bien immobilier à Berlin : nos 6 conseils

Un appartement de 130 m² en plein cœur de Prenzlauer Berg ? 510 000 euros. Un rez-de-chaussée avec jardin dans un "townhouse" de Kreuzberg, le quartier branché du moment ? 370 500 euros. De quoi allécher le client français, et notamment parisien, échaudé par la flambée des prix de l'immobilier dans la capitale française.

Résultat : depuis quelques années, les agences immobilières françaises spécialisées dans l'achat d'appartements pour investisseurs et particuliers dans la capitale allemande ont pignon sur rue.

Arnaud Schott, associé chez Aden Immo, une agence immobilière spécialisée dans l'achat de biens à Berlin :

"Notre société a été fondée il y a quatre ans et nous avons de plus en plus de clients français."

Ses clients ? Des Français qui s'installent dans la capitale allemande, mais pas seulement. Il y a aussi ceux qui veulent placer leur argent. Et l'immobilier à Berlin est un bon investissement, notamment pour ceux "qui n'ont pas les moyens de s'acheter quelque chose en France", explique-t-il.

Avec un prix médian de 4630 euros le mètre carré, Berlin continue en effet d'afficher des prix qui défient toute concurrence, même si la capitale allemande commence à souffrir de son attractivité. En cinq ans, les prix ont augmenté en moyenne de 30 %, un boom immobilier historique auquel les investisseurs étrangers ont largement contribué, mais qui ne refroidit pas les intéressés.

La pierre berlinoise est en effet promise à un bel avenir, car "en pleine crise de l'euro, c'est un investissement sûr où les prix sont très bas et les rentabilités intéressantes", assure Arnaud Schott. Les rendements locatifs approchent en effet les 5.

L'immobilier berlinois, un havre de sécurité ? De quoi attirer de plus en plus d'investisseurs étrangers au grand dam des Berlinois qui, eux, doivent s'adapter à la hausse des prix du loyer.

En achetant un bien immobilier à Berlin, vous pourrez réaliser un bon investissement, qu'il s'agisse d'une résidence principale, secondaire ou pour un investissement locatif, et ce pour les raisons suivantes.

Berlin est une ville internationale et possède un charme fascinant : elle est classée 3e meilleure ville pour vivre dans le monde. Les quartiers Berlinois possèdent une réputation internationale comme Prenzlauer Berg, Mitte, Neukölln, Schöneberg, Kreuzber et Charlottenburg.

Ses prix immobiliers restent attrayants pour une grande ville en Europe. Ils sont en moyenne de 4 600 euros par m², soit 2 à 5 fois moins cher que des villes comme Munich, Francfort, Paris ou Londres, ce qui est un bon avantage.

Il sera toujours plus sûr d'investir dans la capitale de l'Allemagne : Berlin reste dans le Top 3 des villes pour investir en Europe.

Les investissements dans la capitale ont un fort potentiel de plus-value : environ +10 % par an depuis 2016.

L'Allemagne offre des avantages fiscaux pour un achat immobilier.

Si vous êtes éligible pour obtenir un prêt, c'est certainement une bonne idée de ne pas rater l'occasion et d'en profiter pour acheter votre logement de rêve et pouvoir substituer un loyer à fonds perdus par une mensualité à taux bas !

Pour un investissement locatif, l'achat d'un appartement à Berlin vous permettra de bénéficier des prix immobiliers les plus bas, de la sécurité de l'investissement à long terme en Allemagne et des nombreux avantages fiscaux. Cela fait de la capitale allemande une destination internationale de choix aussi bien pour des investisseurs immobiliers privés que professionnels.

À moins que vous ne soyez déjà propriétaire en France ou que vous disposiez d'un produit financier conséquent, aucune banque française n'accepte de financer un achat immobilier en Allemagne.

En revanche, il est possible de financer votre projet à hauteur de 60 % de la valeur du bien avec une banque allemande. Notez qu'il n'est pas obligatoire de souscrire à une assurance pour les crédits en Allemagne.

Si vous connaissez mal Berlin, ne parlez pas allemand ou ne disposez pas de temps, vous pouvez avoir recours à des agences francophones ou à un courtier immobilier. Si, au contraire, vous avez beaucoup de temps et si l'allemand juridique ne vous effraie pas, vous pouvez écumer le site d'annonces ImmoScout24 et multiplier les visites pour se faire une idée.

À Berlin, il est très rare d'avoir à faire directement au vendeur. La plupart du temps, un agent immobilier (Makler) sert d'intermédiaire, en échange d'une commission d'environ 3,57 % du prix d'achat.

À ce prix d'achat s'ajoutent ensuite :

• les taxes et frais de mutation (Grunderwerbsteuer) de 6 %

• les frais de notaire de 1,2 %

• les impôts fonciers et l'enregistrement au livre foncier (Grundsteuer) d'environ 0,5 %

Notre conseil avant de prendre votre décision finale : n'oubliez pas de vous renseigner sur le montant des charges (Nebenkosten), comprises entre 4 et 6 euros par mètre carré, généralement gérées par un syndicat (Hausverwaltung) et, qui comprennent, comme en France l'eau, l'électricité et le ménage des parties communes, les ordures ménagères, l'entretien du chauffage, ainsi que sur le fonds de roulement pour travaux (Rücklage) de la copropriété. Et surtout, lisez en détail les comptes-rendus (Protokolle) des dernières réunions de copropriété qui révèlent les travaux projetés.

Plus d'informations : Trouver un logement à Berlin

Une fois le prix négocié accepté par le vendeur, le rendez-vous est pris chez le notaire.

Attention : contrairement à la France, il n'y a pas de compromis de vente en Allemagne. Une seule signature conclut l'achat (Kaufvertrag) et cet acte est irrévocable. Il faut donc être absolument certain d'avoir obtenu l'accord de prêt.

Au début du rendez-vous, le notaire demande si vous parlez allemand. N'hésitez pas à faire appel à un traducteur ou à une traductrice, pour être absolument sûr de tout comprendre. En fonction de ce que vous demandez, une traduction écrite ou une interprétation peu coûter entre 200 et 600 euros.

Pendant une petite heure, le notaire vous lira l'intégralité du contrat, qui spécifie les conditions d'achat, la date de livraison et les éventuelles réparations à faire.

La ville de Berlin impose les frais de mutation à 6 %, en revanche, la taxe foncière est très faible. Si vous louez l'appartement et êtes résident fiscal français, il n'y a pas de double imposition : vous devez déclarer ces revenus auprès de l'administration allemande et n'avez pas besoin de les déclarer en France.

Dans le cas de revenus locatifs, les charges déductibles sont les suivantes :

• l'amortissement linéaire de 2,5 % du prix d'achat pendant 40 ans pour un bien construit avant 1925, et 2 % pendant 50 ans pour un bien construit après 1925

• les intérêts du crédit, même lorsque la banque n'est pas allemande

• les frais bancaires

• les frais de maintenance 

• les charges courantes 

• les frais administratifs 

• les honoraires d'expert comptable

Enfin, à la revente, après 10 ans de détention du bien (contre 30 ans en France), la plus-value immobilière ne sera pas imposable.

Plus d'informations : Acheter un bien immobilier en Allemagne : les 7 étapes clés

Thomas Desray
Conseiller financier en Allemagne
Französischer Vermögensberater in Deutschland
Tel : +49 (0)174 696 11 69
e-mail : thdesray@gmail.com