Acheter un bien immobilier en Allemagne
Les prix de l’immobilier en Allemagne ont bien augmenté, mais le niveau bas des taux d’intérêts, l’augmentation du besoin de surface par personne, le nombre croissant de célibataires et le recul des constructions de nouveaux logements contribuent à faire apparaître l’Allemagne comme un endroit, où il peut être intéressant de se pencher sur la question d’un éventuel achat d'un bien immobilier.
Estimer la capacité de financement
Si vous désirez acheter un appartement ou une maison en Allemagne, la première étape va être d’estimer votre capacité de financement.
Trouver le bien immobilier en Allemagne
Ensuite, une fois les critères de recherche fixés et la capacité d’emprunt encadrée, il va falloir trouver l’objet. Vous pouvez pour cela vous aider de sites tels que :
Vous constaterez en cherchant que les biens immobiliers sont vendus soit directement par les propriétaires, soit par l’intermédiaire d’une agence (Makler).
Il est egalement possible d’acheter un bien immobilier aux enchères, voici le catalogue national des ventes : zvg-portal.de
Chaque Amtsgericht (Tribunal local) publie également la liste des biens à vendre ou qui vont être vendus.
Estimer la valeur du bien
Afin d’estimer la valeur de votre bien en Allemagne, vous pouvez vous aider de la page suivante : Homeday-Preisatlas
Vous constaterez que les prix varient de 800 € le m² dans la Ruhr dans les quartiers les moins en vue à plus 10 000 € le m² à Munich pour un appartement de grand standing.
Négocier le prix
Une fois votre choix effectué, vous avez en général une marge de négociation de jusqu’à 5 % du prix annoncé. Attention, la demande étant très forte, il arrive souvent que les acheteurs potentiels surenchérissent le prix de vente.
Chercher un financement en Allemagne
Lorsque le prix est fixé, vous devez chercher un financement (Immobilienfinanzierung). N’hésitez pas à ce sujet à contacter notre partenaire.
En plus de vous trouver les offres de prêt adaptées à votre projet, il peut vous accompagner dans le projet et vous servir de référence neutre.
Il peut d’ailleurs être bon d’obtenir un préaccord de financement avant de vous lancer, ceci augmentera vos chances face aux autres acheteurs potentiels.
Une remarque : Les crédits en Allemagne n’obligent pas la souscription d’une assurance. C’est à chacun de décider quelles sont les couvertures dont il peut avoir besoin :
- assurance décès (Risikolebensversicherung)
- couverture incapacité de travail (Berufsunfähigkeitsversicherung)
- assurance accident-invalidité (Unfallversicherung)
- etc.
Pensez également au Testament pour un achat par un couple non marié et à la donation au dernier vivant pour un couple marié.
Frais liés à l’achat d’un bien immobilier
Les frais liés à l’achat d’un bien immobilier sont les suivants :
- entre 3,5 et 6,5 % d’impôts d’accession à la propriété (Grunderwerbsteuer)
- 1 % de notaire (Notar)
- 0,7 % pour l’enregistrement dans le cadastre (Grundbuch)
- et éventuellement de 3,57 à 7,14 % de frais d’agence (Makler)
Signature du contrat chez le notaire
Le rendez-vous chez le notaire consiste alors en général en deux choses : la signature du contrat d’achat d’une part et la demande de changement de propriétaire dans le cadastre d’autre part.
Le cadastre est bloqué tant que le prix d’achat n’a pas été payé par l’acheteur (Auflassungsvormerkung), ce qui permet d’éviter le risque que l’appartement soit vendu deux fois. Le prix d’achat est alors à payer entre 4 et 6 semaines après le rendez-vous chez le notaire et l’échange de clefs peut alors avoir lieu.
Si l’acheteur finance en partie par un crédit, alors il faut faire inscrire une hypothèque (Grundschuld) dans le cadastre.
Thomas Desray
Conseiller financier en Allemagne
Französischer Vermögensberater in Deutschland
Tel : +49 (0)174 696 11 69
e-Mail : thdesray@gmail.com