L'Allemagne face à la crise du logement
Un marché de l’immobilier avec des prix qui montent en flèche, un manque criant de logements sociaux et un accès de plus en plus difficile au logement pour les classes moyennes : la crise du logement est à son paroxysme en Allemagne. Vous vous en êtes sans doute déjà rendu compte en essayant de louer un logement outre-rhin. Explications sur ce phénomène:
La hausse de l’immobilier couplée à un manque criant de logements sociaux est en passe de devenir le principal souci des Allemands. Quatre millions de logements sociaux feraient défaut en Allemagne en 2021, d’après le rapport de l’Institut d’Hanovre Pestel. Ainsi, seul un ayant droit sur cinq au logement social y accède effectivement. “À la fin des années 80, le coût du logement social était devenu très cher. Comment l’Allemagne en est arrivée là?
Une crise du logement dès 1970:
Depuis trente ans, il n’y a eu presque aucune construction de logement social, à l’exception de quelques villes ou Länder comme Hambourg, la Rhénanie-du-Nord- Westphalie ou la Bavière”, explique Matthias Günther, directeur du Pestel Institut. Un constat inquiétant, assez éloigné de la situation française. “En France, on a une crise du logement, mais le logement social fonctionne relativement bien.
La plus grande partie du territoire est bien fournie en logements sociaux, avec toutefois des situations tendues en région parisienne, dans les grandes villes et en Côte d’Azur”, observe Vincent Renard, chercheur au CNRS.
À partir des années 70, l’Allemagne va progressivement cesser de financer, via des prêts, les acteurs traditionnels du marché – les structures d’utilité publique – et payer au bailleur la différence entre le coût du loyer et un loyer “raisonnable” pour un logement social. Le statut “social” du logement peut alors être reconduit, plusieurs fois, pour une durée allant jusqu’à quinze ans.
Le désengagement de l’État allemand.
L’État va petit à petit se désengager et, à partir de 2003, la plupart des logements sociaux ne seront pas reconduits. “L’une des idées principales de la politique publique du logement en Allemagne est de laisser avant tout le soin au marché de fournir des logements. Les structures d’utilité publique n’ont ainsi été soutenues que dans les périodes où le marché était insuffisant pour générer des constructions répondant aux besoins de la population, constate ainsi Lucie Lechevalier Hurard, professeur à l’ EHESS et à l’ IRIS.
Non seulement la construction de logements sociaux est à l’arrêt depuis trente ans, mais le parc construit dans l’après-guerre tombe progressivement dans le marché privé. C’est notamment le cas dans les grandes villes, où ces logements deviennent très prisés et gagnent en valeur. Autre effet pervers de cette politique, le logement social est par définition neuf, donc plus moderne que le reste du parc.
Si le statut social du logement n’est pas reconduit, celui-ci sort de la sphère sociale et est mis sur le marché plus cher que le reste du parc, plus ancien. Déjà rares, les logements sociaux sont par ailleurs ouverts à une large partie de la population: entre 30 et 40% des Allemands répondent aux critères du logement social. Les moins fortunés ne sont donc pas prioritaires et sont mis en concurrence avec la classe moyenne, elle-même en difficulté croissante pour accéder au logement.
Un travers que l’on retrouve aussi en France: “Il y a une schizophrénie dans la politique française du logement social d’après laquelle pratiquement tout le monde a le droit à un HLM, avec des plafonds de ressources élevés pour les ayants droit, alors que les attributions nouvelles sont faibles. Ce qui amène dans les grandes villes à des listes d’attente de plusieurs années”, constate Vincent Renard.
L'évolution des prix de l'immobilier au cours des dernières années :
Si vous observez l'évolution des prix de l'immobilier, vous constaterez une tendance claire : ils sont en hausse. Et cela sans cesse. Selon l'Office fédéral des statistiques, les prix en Allemagne ont augmenté en moyenne de 4,9 % entre le troisième trimestre de 2018 et le troisième trimestre de 2019 seulement. Les appartements en copropriété +9 % ainsi que les maisons individuelles et jumelées +7,5 % dans les zones métropolitaines telles que Berlin, Hambourg, Munich, Cologne, Francfort-sur-le-Main, Stuttgart et Düsseldorf sont celles qui ont le plus augmenté.
Cependant, pour d'autres villes indépendantes de plus de 100 000 habitants c'est différent. Dans ces dernières, les prix des copropriétés ont augmenté de 5,8 %. Les prix des maisons individuelles et jumelées ont augmenté jusqu'à 7,8 %. En revanche, l'évolution des prix de l'immobilier a été un peu plus modérée dans les quartiers urbains en dehors des grandes villes sans quartiers. L'Office statistique fédéral a enregistré une augmentation de 4,5% pour les appartements occupés par leur propriétaire et de 5,1% pour les maisons individuelles et jumelées.
À quand la prochaine baisse du marché immobilier ?
En ce qui concerne la moyenne allemande, les experts s'attendent à ce que la tendance à la hausse se poursuive jusqu'en 2025 et au-delà. Alors que la valeur des maisons et des terrains dans les villes et les zones périphériques associées continuera à augmenter dans les années à venir, les prix de l'immobilier sont déjà en baisse dans certaines régions d'Allemagne. Par exemple, dans les zones rurales de l'Est, dans la région de la Ruhr et en Sarre. En revanche, dans les régions métropolitaines comme Berlin, Dresde ou Leipzig, les prix de l'immobilier continuent d'augmenter fortement. Les raisons en sont l'urbanisation et l'exode des villages et des petites communautés.
Pour plus d'information :
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Johanna
