L'Allemagne face à la crise du logement

La hausse de l’immobilier couplée à un manque criant de logements sociaux est en passe de devenir le principal souci des Allemands. Quatre millions de logements sociaux feraient défaut en Allemagne en 2024, d’après le rapport de l’Institut d’Hanovre Pestel. Ainsi, seul un ayant droit sur cinq au logement social y accède effectivement. “À la fin des années 80, le coût du logement social était devenu très cher. Comment l’Allemagne en est arrivée là?

Depuis trente ans, il n’y a eu presque aucune construction de logement social, à l’exception de quelques villes ou Länder comme Hambourg, la Rhénanie-du-Nord- Westphalie ou la Bavière”, explique Matthias Günther, directeur du Pestel Institut. Un constat inquiétant, assez éloigné de la situation française. “En France, on a une crise du logement, mais le logement social fonctionne relativement bien.

La plus grande partie du territoire est bien fournie en logements sociaux, avec toutefois des situations tendues en région parisienne, dans les grandes villes et en Côte d’Azur”, observe Vincent Renard, chercheur au CNRS.

À partir des années 70, l’Allemagne va progressivement cesser de financer, via des prêts, les acteurs traditionnels du marché – les structures d’utilité publique – et payer au bailleur la différence entre le coût du loyer et un loyer “raisonnable” pour un logement social. Le statut “social” du logement peut alors être reconduit, plusieurs fois, pour une durée allant jusqu’à quinze ans.

L’État s'est petit à petit désengagé et depuis 2003, la plupart des logements sociaux n'ont pas été reconduits. “L’une des idées principales de la politique publique du logement en Allemagne est de laisser avant tout le soin au marché de fournir des logements. Les structures d’utilité publique n’ont ainsi été soutenues que dans les périodes où le marché était insuffisant pour générer des constructions répondant aux besoins de la population, constate ainsi Lucie Lechevalier Hurard, professeur à l’ EHESS et à l’ IRIS.

Non seulement la construction de logements sociaux est à l’arrêt depuis trente ans, mais le parc construit dans l’après-guerre tombe progressivement dans le marché privé. C’est notamment le cas dans les grandes villes, où ces logements deviennent très prisés et gagnent en valeur. Autre effet pervers de cette politique, le logement social est par définition neuf, donc plus moderne que le reste du parc.

Si le statut social du logement n’est pas reconduit, celui-ci sort de la sphère sociale et est mis sur le marché plus cher que le reste du parc, plus ancien. Déjà rares, les logements sociaux sont par ailleurs ouverts à une large partie de la population: entre 30 et 40% des Allemands répondent aux critères du logement social. Les moins fortunés ne sont donc pas prioritaires et sont mis en concurrence avec la classe moyenne, elle-même en difficulté croissante pour accéder au logement.

Un travers que l’on retrouve aussi en France: “Il y a une schizophrénie dans la politique française du logement social d’après laquelle pratiquement tout le monde a le droit à un HLM, avec des plafonds de ressources élevés pour les ayants droit, alors que les attributions nouvelles sont faibles. Ce qui amène dans les grandes villes à des listes d’attente de plusieurs années”, constate Vincent Renard.

Si vous observez l'évolution des prix de l'immobilier, vous constaterez une tendance claire : ils sont en hausse. Et cela sans cesse. Selon l'Office fédéral des statistiques, les prix en Allemagne ont augmenté en moyenne de 4,9 % entre le troisième trimestre de 2023 et le troisième trimestre de 2023 seulement. Les appartements en copropriété +9 % ainsi que les maisons individuelles et jumelées +7,5 % dans les zones métropolitaines telles que Berlin, Hambourg, Munich, Cologne, Francfort-sur-le-Main, Stuttgart et Düsseldorf sont celles qui ont le plus augmenté.

Cependant, pour d'autres villes indépendantes de plus de 100 000 habitants c'est différent. Dans ces dernières, les prix des copropriétés ont augmenté de 5,8 %. Les prix des maisons individuelles et jumelées ont augmenté jusqu'à 7,8 %. En revanche, l'évolution des prix de l'immobilier a été un peu plus modérée dans les quartiers urbains en dehors des grandes villes sans quartiers. L'Office statistique fédéral a enregistré une augmentation de 4,5% pour les appartements occupés par leur propriétaire et de 5,1% pour les maisons individuelles et jumelées.

La hausse des prix de l'immobilier alimente le risque d'une bulle immobilière, qui pourrait éclater et avoir des répercussions désastreuses sur l'économie allemande dans son ensemble.

Au cours des dernières années, l'Allemagne a été témoin d'une tendance remarquable : une baisse progressive du marché immobilier. Cette évolution, en contraste avec la hausse constante des prix observée précédemment, a suscité des interrogations et des réactions diverses au sein du secteur immobilier et de la population en général. Plusieurs facteurs contribuent à cette baisse, notamment une saturation du marché dans certaines zones urbaines, des restrictions réglementaires accrues et une incertitude économique croissante. La pandémie de COVID-19 et la guerre en Ukraine ** ont également joué un rôle significatif, avec des changements dans les priorités des acheteurs potentiels et des investisseurs, ainsi que des **fluctuations dans la demande de logements. Bien que cette baisse puisse sembler bénéfique pour les acheteurs et les locataires, elle soulève également des préoccupations quant à son impact sur l'économie et la stabilité financière à long terme. En conséquence, les acteurs du marché immobilier en Allemagne s'adaptent à cette nouvelle réalité, en recherchant des stratégies innovantes pour naviguer dans un environnement en évolution et assurer la durabilité à long terme du secteur.

Les prix de l'immobilier est déjà en baisse dans certaines régions d'Allemagne. Par exemple, dans les zones rurales de l'Est, dans la région de la Ruhr et en Sarre. En revanche, dans les régions métropolitaines comme Berlin, Dresde ou Leipzig, les prix de l'immobilier continuent d'augmenter fortement. Les raisons en sont l'urbanisation et l'exode des villages et des petites communautés.

Pour plus d'information :

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Johanna