Location en Allemagne: 10 conseils pour augmenter vos chances d'obtenir un logement

Cette interrogation mérite réflexion ! La réponse dépendra de vos besoins spécifiques et de votre capacité à gérer les imprévus. Opter pour la sécurité en cherchant un logement avant votre arrivée peut être judicieux. Toutefois, attendre d'être sur place pour entamer vos recherches vous permettra d'éviter certaines surprises désagréables. Chacune de ces approches présente ses avantages et ses inconvénients.

Trouver un logement en Allemagne depuis la France, que ce soit pour la location ou l'achat, peut s'avérer être un défi de taille. Cependant, prendre le temps d'effectuer des recherches préalables et de recueillir des informations est crucial et rendra votre démarche bien plus aisée. Voici quelques questions à considérer :

• Quel est votre budget logement ?
• Quel est le loyer moyen d'un appartement ou d'une chambre en colocation dans votre ville d'accueil ?
• Existe-t-il des quartiers recommandés en fonction de votre situation (étudiant, en famille, etc.) ?
• Ce quartier est-il bien desservi par les transports en commun et est-il proche de votre lieu de travail ou d'études ?
• Quels sont les principaux sites locaux pour consulter des annonces de logement ?
• Quels groupes Facebook sont pertinents pour trouver un logement ou une colocation ?

Une fois toutes ces informations collectées, vous disposerez d'une base solide pour orienter votre recherche de logement avec succès.

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Quand devrais-je commencer la recherche d'appartement ?

Bien sûr, vous voulez trouver un nouvel appartement le plus rapidement possible. Cependant, vous devez toujours prévoir un peu de temps. En général, les locataires devraient commencer leur recherche au moins trois à quatre mois avant le déménagement prévu. Cela leur permet d'éviter toute pression inutile, par exemple si l'ancien appartement est déjà résilié.

Quelle est la meilleure période pour la recherche de logement ?

La meilleure période pour trouver un appartement est probablement l'hiver. Cela s'explique, par exemple, par le fait que la plupart des familles avec des enfants d'âge scolaire déménagent pendant les vacances d'été en Allemagne. Par conséquent, leur recherche de logement a lieu au printemps.

Pour ceux qui n'ont pas d'enfants scolarisés, l'hiver serait donc le meilleur moment pour la recherche d'appartement, car la concurrence est moindre pendant cette période de l'année. Les étudiants ont généralement besoin d'un appartement au début du semestre d'été en avril. Ils devraient donc commencer à chercher une chambre ou un appartement dès le changement d'année.

Quel est mon budget pour un nouvel appartement ?

Maintenant, il est temps de faire des calculs et de répondre à une question cruciale lors de la recherche d'un appartement : combien de loyer puis-je réellement me permettre chaque mois ?

Quel est le coût de la vie dans la ville visée ?

La réponse est donnée par le calculateur de budget ménager immowelt. Le marché immobilier s'est fortement modifié ces dernières années dans de nombreuses régions d'Allemagne : Dans les grandes villes, la pénurie de logements, les loyers élevés et une forte concurrence sont monnaie courante - en conséquence, les prix des loyers ont fortement augmenté.

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Quels sont les types d'appartements disponibles ?

Du modeste appartement d'une pièce abordable au somptueux penthouse surplombant les toits de la ville, il existe de nombreux types d'appartements. Voici un aperçu des types d'appartements les plus courants :

• Un "Apartment" est souvent un appartement d'une pièce avec kitchenette, similaire à un logement indépendant. Cependant, des appartements de taille moyenne avec des équipements modernes de qualité supérieure peuvent également être désignés comme des appartements.

• L'"Einliegerwohnung" (Appartement en sous-sol ou logement supplémentaire est un logement supplémentaire dans une propriété, souvent situé au sous-sol ou au dernier étage, qui est subordonné à la résidence principale et dispose généralement d'une entrée séparée.

• Une "Altbauwohnung" (Appartement ancien ) se trouve dans des bâtiments construits avant 1949. Les caractéristiques typiques des Altbauwohnungen sont de grandes pièces avec de hauts plafonds et des fenêtres laissant entrer beaucoup de lumière naturelle.

• Toutes les unités d'habitation construites après 1949 sont généralement considérées comme des "Neubauwohnung" (Appartement récent). Cependant, selon la loi sur le plafonnement des loyers, les "Neubauwohnungen" désignent toutes les unités d'habitation qui ont été utilisées ou louées pour la première fois après le 1er octobre 2014.

• Un "Etagenwohnung" désigne tous les appartements d'un immeuble à partir du premier étage.

• Un "Loft" se caractérise généralement par un espace de vie très spacieux et surtout ouvert, et désigne à l'origine un ancien entrepôt ou hall industriel transformé en appartement.

• Le "Maisonettewohnung" (Appartement en duplex) s'étend sur au moins deux étages d'un bâtiment, généralement avec le dernier étage.

• Le "Penthouse" est généralement un appartement luxueux et coûteux au dernier étage d'un immeuble avec une terrasse sur le toit.

• Le "Souterrainwohnung" se trouve au sous-sol ou au rez-de-chaussée d'un bâtiment.

• Un "Studentenwohnung" est généralement abordable et de qualité standard inférieure, et est souvent utilisé par une colocation.

Où devrait se situer le nouvel appartement ?

Une fois que les chercheurs de logement ont choisi un ou plusieurs types d'appartements, il s'agit de l'emplacement de l'appartement :

• Campagne, banlieue, centre-ville : l'appartement doit-il être situé au calme ou en plein centre ?
• Pour les familles : le jardin d'enfants, l'école, le terrain de sport et de jeu doivent-ils se trouver à proximité de l'appartement ?
• Est-il important d'avoir des restaurants, des pharmacies, des supermarchés à proximité de l'appartement ?
• À quelle distance du lieu de travail le logement devrait-il se trouver ?
• Le logement doit-il être facilement accessible par les transports en commun ?
• Aéroport, route principale, pylône électrique, agriculture : qu'est-ce qui ne devrait pas se trouver à proximité immédiate du logement, notamment pour des raisons de santé ?"

Comment l'appartement devrait-il être équipé ?

• Combien de pièces le nouvel appartement doit-il comporter au minimum ?
• L'appartement doit-il avoir un balcon, un jardin ou une terrasse ?
• Est-il important de disposer d'une salle de bains à la lumière du jour et de toilettes pour les invités ?
• L'appartement doit-il déjà être meublé ?
• L'appartement doit-il comporter une cuisine intégrée ?
• En outre : une cave, une place de parking et un garage sont-ils importants ?

Comment sélectionner le quartier idéal ?

L'un des aspects les plus cruciaux à considérer lors de votre recherche de logement est le choix du quartier dans lequel vous résiderez. Ce choix revêt une importance particulière, surtout si vous vous installez dans une grande métropole où les quartiers sont nombreux et souvent très différents les uns des autres.

Dans ce contexte, il est essentiel de déterminer la distance maximale que vous êtes prêt à parcourir chaque jour entre votre lieu de travail et votre domicile.

Par exemple, à Berlin il est courant d'accepter un temps de trajet en transport en commun compris entre 30 minutes et 45 minutes pour se rendre au travail. Cependant, cette norme peut varier d'une ville à l'autre.

Il est également important de prendre en considération l'accessibilité aux transports en commun : avez-vous besoin de résider à proximité d'une station de métro ? Le quartier est-il bien desservi par le réseau de bus ? Pour ceux qui ont des horaires de travail atypiques, il est crucial de vérifier s'il existe un service de transport nocturne.

Par la suite, en fonction de vos préférences personnelles, le dynamisme et le style de vie local sont également des aspects à ne pas négliger. Vous pouvez consulter des ressources en ligne pour déterminer si le quartier de votre choix est plutôt orienté vers les familles ou les étudiants, s'il abrite de nombreux restaurants, commerces et lieux de sortie, ou s'il est proche d'espaces verts, de musées et d'attractions touristiques.

Par ailleurs, votre sélection de quartier doit correspondre à votre budget. Les logements situés dans des quartiers centraux ou très touristiques seront généralement plus onéreux que ceux en périphérie.

Si vous êtes à la recherche d'économies, il peut être plus judicieux de vous éloigner du centre-ville. De plus, les grandes métropoles disposent souvent d'un réseau de transports en commun efficace, ce qui vous permettra de rejoindre rapidement le centre-ville depuis les quartiers périphériques.

Ce qui aide définitivement, c'est d'avoir un atout dans sa manche : Le dossier de candidature "Bewerbungsmappe” est très apprécié des propriétaires et des agents immobiliers. Il contient des documents compacts tels qu'un profil, une lettre de motivation, des informations sur soi-même, des renseignements sur la solvabilité et les derniers bulletins de salaire. Le dossier de candidature est certes facultatif, mais il symbolise déjà un intérêt sérieux lors de la visite et peut ainsi augmenter les chances d'obtenir un logement.

Comme pour la candidature à un emploi, une photo de soi est un bon moyen de laisser une impression positive au bailleur. Les candidats peuvent également gagner des points auprès du bailleur en rédigeant une brève description dans laquelle ils se montrent sous leur meilleur jour et mettent en avant leurs atouts en tant que locataires. Les personnes à la recherche d'un logement peuvent par exemple y expliquer pourquoi elles souhaitent déménager et ce qui leur plaît particulièrement dans le logement pour lequel elles postulent.

Le dossier de candidature pour un nouveau logement peut contenir les documents suivants :

• ”Gehaltsnachweise” (Preuves de salaire): Les candidats locataires prouvent au propriétaire qu'ils ont les moyens de payer le logement en lui fournissant des fiches de paie ou des bulletins de salaire. Les indépendants peuvent joindre à leur dossier leur dernier avis d'imposition.

Attention ! Au moment de la visite, la personne intéressée n'est pas tenue de fournir ces informations. Le bailleur ou l'agent immobilier ne peut exiger le justificatif de salaire que lorsque le contrat de location est sur le point d'être conclu. Les revenus pourraient être demandés dès la phase de préparation du contrat. Toutefois, dans ce cas, il suffit généralement que l'intéressé mentionne un certain montant qu'il dépasse.

• ”Bonitätsnachweise” (Preuves de solvabilité): L'information sur la solvabilité permet au bailleur d'obtenir des informations sur la manière dont le candidat s'est acquitté de ses obligations de paiement par le passé. Les renseignements personnels indiquent donc, par exemple, les défauts de paiement antérieurs ou les données de recouvrement ou judiciaires existantes, ainsi qu'une estimation générale de sa solvabilité. Le candidat peut se procurer les informations sur la solvabilité auprès d'une agence d'évaluation du crédit comme la SCHUFA et les joindre à son dossier de candidature pour un logement. La Schufa AG est l'entreprise qui vous permet d'obtenir le "Schufa Auskunft", un document contenant des informations sur votre solvabilité. Bien que ce concept soit inexistant en France, il peut s'avérer essentiel pour certains propriétaires en Allemagne. Tout comme les documents précédents, le fait de le présenter peut faire la différence. Vous pouvez en faire la demande sur le site www.meineschufa.de. En savoir plus : www.meineschufa.de

Si vous arrivez directement de France, demandez à votre banquier un courrier de recommandation (en allemand ou en anglais) accompagné d'un relevé de vos actifs bancaires.

Attention ! Comme pour le bulletin de salaire, le candidat n'est pas obligé de fournir ces informations lors de la visite.

• “Mietzahlungsbestätigung” ou “Mietschuldenfreiheitsbescheinigung” ( Attestation de paiement de loyer ou attestation d'absence de dettes de loyer) L'attestation de paiement du loyer ou l'attestation d'absence de dettes de loyer permet aux personnes intéressées par un logement de prouver qu'elles n'ont pas de dettes de loyer auprès de leur ancien bailleur et qu'elles ont toujours payé leur loyer à temps. Voici un modele L'attestation d'absence de dettes de loyer doit être remplie et signée par le bailleur actuel. Le bailleur n'est toutefois pas obligé de délivrer une telle attestation.

• “Mietbürgschaft” (Caution de loyer): Les candidats locataires qui ont de faibles revenus peuvent, lors de leur candidature pour un logement, assurer au bailleur, par le biais d'une garantie de loyer, que celui-ci recevra son loyer quoi qu'il arrive. Dans la caution, les garants s'engagent à prendre en charge certains frais découlant de la location si, pour une raison ou une autre, le locataire ne peut pas les payer. Pour les étudiants ou les apprentis, ce sont souvent les parents qui se portent garants. Mais il est également possible de faire appel à une banque ou à une compagnie d'assurance pour se porter garant.

• “Käuferzertifikat” (Certificat d'acheteur): Un certificat d'acheteur permet aux acheteurs potentiels de prouver qu'ils disposent de suffisamment de liquidités pour s'offrir un bien immobilier donné. Les banques proposent généralement un service d'établissement de certificats d'acheteur. Pour ce faire, elles calculent la situation financière des acheteurs potentiels avant une visite.

• “Referenz vom alten Vermieter” (Référence de l'ancien bailleur): Si vous vous êtes bien entendu avec votre dernier bailleur, vous pouvez lui demander une référence. Il s'agit d'une évaluation positive dans laquelle l'ancien bailleur assure, par exemple, que le locataire a pris soin de l'appartement loué, qu'il n'a pas eu de problèmes avec les voisins et qu'il a toujours respecté de manière fiable le règlement intérieur convenu dans le contrat de location. En fournissant une référence, les candidats peuvent souligner une fois de plus de manière crédible que le nouveau propriétaire n'aura aucun problème avec eux lorsqu'il s'engagera dans une relation de location.

Les possibilités sont vastes pour dénicher des annonces de location d'appartements ou de colocations : des sites internet spécialisés, des plateformes de location en ligne, les petites annonces, les forums, les groupes sur les réseaux sociaux, le bouche-à-oreille, ainsi que les réseaux d'expatriés.

Ces ressources varient bien entendu d'un pays à l'autre, mais voici quelques-unes qui pourraient vous être particulièrement utiles :

les sites pour trouver une colocation allemande :

1. https://www.wg-gesucht.de/
2. https://www.studentenwerke.de/de
3. https://www.ebay-kleinanzeigen.de
4. https://www.wg-suche.de/
5. https://www.die-wg-boerse.de/
6. https://www.medici-living.de

les sites pour trouver un appartement en Allemagne :

1. https://www.immonet.de
2. https://www.immobilienscout24.de
3. https://www.i-live.de/mieten
4. https://www.nestoria.de/
5. https://www.immowelt.de/
6. https://www.wohnungsboerse.net/
7. https://www.ivd24immobilien.de/
8. https://www.ebay-kleinanzeigen.de

les sites pour trouver un appartement meublés /temporaire:

1. https://wunderflats.com
2. https://www.berlinovo.de
3. https://www.orbis-apartments.de
4. https://www.thehomelike.com
5. http://bwk-apartments.de
6. https://housinganywhere.com

En savoir plus : Recherche de logement en Allemagne : location, colocation et achat d’un bien immobilier

Particularité de la recherche de logement pour les étudiants

Par exemple à Munich, vous avez la possibilité de consulter les annonces directement affichées à l'université ou sur le site Internet du Studentenwerk (équivalent du CROUS en France) pour trouver un logement.

L'Office allemand d'échanges universitaires (Deutsches Akademische Austauschdienst - DAAD) offre également de nombreuses astuces pour la recherche de logement, telles que la sous-location ou la colocation.

Les sites de colocation incontournables incluent www.wg-gesucht.de, www.wg-suche.de, www.nestoria.de, et www.studenten-wg.de.

Les communautés sur les réseaux sociaux telles que "Flats for Rent in Munich", "Munich Students Accommodation Group", "Roommates Munich", et "Room for Rent" sont de plus en plus populaires auprès des étudiants.

Enfin, si vous avez besoin de trouver un appartement rapidement, vous pouvez temporairement séjourner dans des auberges de jeunesse pendant quelques jours. Des établissements comme Wombat’s City Hostel ou le Smart Stay Hostel ont reçu d'excellentes critiques.

En savoir plus : Trouver un logement étudiant en Allemagne : nos conseils

Par exemple pour Munich, les journaux locaux tels que "Kurz Und Fündig" disposent d'une section dédiée à l'immobilier. De nombreux propriétaires plus âgés, qui préfèrent les méthodes traditionnelles, ont recours à cette approche en publiant leurs annonces dans les journaux.

Dans l'édition imprimée de la Süddeutsche Zeitung, les annonces paraissent chaque mercredi dans l'édition bavaroise et chaque vendredi dans l'édition complète.

En vue de dénicher le logement de vos rêves, vous avez également la possibilité de placer votre propre annonce dans des magazines et des journaux. Toutefois, veillez à être particulièrement précis dans votre description.

Sur les plateformes de médias sociaux : de multiples groupes Facebook rassemblent des individus (futurs) expatriés qui, comme vous, sont à la recherche d'un logement dans la même ville que la vôtre. Ces groupes offrent une mine de conseils, des annonces de logement, et la possibilité de trouver des colocataires potentiels. Par exemple, envisagez de rejoindre ce groupe "

Par exemple pour Munich : Sur Facebook, plusieurs groupes ont émergé où des annonces de logements sont échangées. Des milliers d'utilisateurs se sont ainsi regroupés dans des communautés telles que "Wohnen trotz München", "WG & Wohnung München gesucht" ou encore "Wohnungen in München?!?!?!". Dans le groupe "München | Wohnung gesucht", seules les offres sont publiées, excluant les demandes.

De plus, vous pouvez tirer parti du "réseau français et francophone" pour éviter les frais d'agence. Il existe sur Facebook pour chaque ville allemande de très nombreux groupes facebook à Hambourg, Berlin, Cologne, Düsseldorf, Bonn, Francfort, Munich, Stuttgart etc..

Si votre emploi du temps chargé ne vous permet pas de consacrer du temps aux nombreuses visites de logements, envisagez de confier votre recherche à un professionnel de l'immobilier, tout comme vous le feriez dans votre pays d'origine ! En échange d'une commission, cet expert prendra le temps de cerner vos besoins et vos préférences pour vous proposer des biens correspondant à vos critères.

Demandez-lui d'organiser les visites en regroupant plusieurs biens le même jour. Bien que ce service soit payant, il peut s'avérer très utile lorsque votre emploi du temps est chargé, et cela vaut souvent le coût.

Si vous optez pour la location d'un appartement par le biais d'une agence, soyez conscient que les frais d'agence sont généralement plus élevés qu'en France, appelés ici "Provision". Ils représentent généralement deux à trois mois de loyer (hors charges), ainsi que les frais de caution. Il est donc préférable d'avoir des économies de côté avant de se lancer dans cette démarche ! Notez également que certaines entreprises proposent une assistance aux employés étrangers pour trouver un logement par le biais de ce type de service.

La colocation

En Allemagne la colocation est une solution très appréciée. Elle offre une excellente opportunité de s'intégrer, de rencontrer de nouvelles personnes, de plonger dans la culture locale et même d'améliorer ses compétences linguistiques. De plus, la colocation est souvent plus économique, ce qui en fait un choix attractif. Si la perspective de vous sentir isolé vous inquiète, la colocation est à privilégier. De nombreux sites web permettent aux expatriés de trouver des colocataires dans leur pays d'accueil pour compléter leur colocation.

En savoir plus : Bien choisir sa colocation et son colocataire en Allemagne

Le logement chez l'habitant

Le logement chez l'habitant est une autre option à considérer. Parfois plus avantageux financièrement et offrant une immersion totale dans la culture locale, il peut être une option attrayante.

Envisagez la location d'appartements meublés et/ou avec services

Si vous prévoyez de séjourner temporairement pendant quelques mois ou si vous souhaitez prendre le temps de trouver votre logement idéal, la location d'un appartement meublé entièrement équipé, disponible dans tous les quartiers de la ville, pourrait être la solution parfaite. Vous pouvez consulter des sites comme mrlodge.fr ou Homelike pour trouver des offres correspondant à vos besoins.

Plusieurs fournisseurs proposent des appartements avec services, tels que Living Hotels , Max Lodging ou Smartments Business. Vous pouvez louer un espace de vie comprenant une petite kitchenette à partir d'environ 70 euros par nuit.

Hébergement en auberge de jeunesse

L'auberge de jeunesse (Jugendherberge) peut également être une solution intéressante par exemple pour des séjours de courte durée, d'une ou deux semaines (pour des cours d'allemand, une visite touristique, etc.).

Comment reconnaître une potentielle arnaque ?

Dans les zones urbaines où la demande immobilière est forte, les escroqueries sont malheureusement courantes. En tant que futur expatrié, vous pourriez être une cible privilégiée pour les fraudeurs, conscients de votre incapacité à vérifier sur place la légitimité de leurs annonces.

Sur internet, il est fréquent de trouver des annonces trompeuses, mais elles sont généralement discernables. Voici quelques signes auxquels vous devriez être attentif :

• Un loyer excessivement bas par rapport aux biens similaires sur le marché (ce qui souligne l'importance de se renseigner sur les prix du marché au préalable).
• Des images de qualité professionnelle, souvent empruntées à des magazines ou à des annonces immobilières en ligne. Ces images peuvent être des clichés volés sur internet.
• Des réponses rapides et détaillées à vos questions, sans pour autant apporter une réponse précise à votre demande spécifique.
• Un même propriétaire proposant plusieurs annonces pour des appartements aux descriptions et prix similaires.
• Méfiance également envers les annonces où le propriétaire prétend être actuellement à l'étranger (en vacances ou pour des raisons familiales) et vous propose un bail temporaire moyennant un versement anticipé.

Malgré votre vigilance, il existe toujours un risque de tomber dans le piège d'une arnaque. C'est pourquoi la meilleure stratégie reste de visiter le bien en personne avant de divulguer des informations personnelles ou de verser un quelconque dépôt.

Lorsque vous répondez à une annonce, veillez à fournir toutes les informations demandées par le bailleur de manière concise et précise. Il est courant de commettre l'erreur de s'attarder sur des détails insignifiants et d'envoyer son dossier à un grand nombre de personnes :

• Évitez cette approche de masse.

• Au contraire, démontrez que vous avez bien pris connaissance de l'annonce en mentionnant une caractéristique spécifique de l'appartement qui vous a plu (par exemple, son emplacement idéal entre votre lieu de travail et votre club de sport).

• Donnez un indice sur votre solvabilité, comme votre profession, le nom de votre employeur, ou les personnes qui se portent garantes pour vous (cela est valable uniquement si les garants résident en Allemagne).

• Sachez vous présenter: l'Allemagne accorde des droits locatifs très favorables aux locataires. Ainsi, un locataire difficile à vivre peut être difficile à résilier pour le propriétaire. Il est donc essentiel pour un propriétaire d'avoir des locataires qui facilitent la vie :

• Lors de la visite, ne relevez pas chaque petit détail et posez des questions de manière raisonnable.

• Évitez les remarques négatives et adoptez une perspective positive sur les aspects imparfaits.

• Contrairement à l'achat d'un bien immobilier, les loyers et les cautions demandés par le bailleur ne sont généralement pas sujets à négociation. Tenter de négocier le loyer ou la caution serait très mal perçu.

• Dès le lendemain de la visite, écrivez une lettre de motivation succincte expliquant pourquoi vous souhaitez absolument obtenir le logement.

Cela augmentera considérablement vos chances de succès dans l'obtention de l'appartement.

L'appartement adéquat est trouvé et le propriétaire est convaincu. Il ne reste plus qu'à signer rapidement le contrat de location et le déménagement peut enfin commencer. Mais attention à ne pas signer trop vite. Le contrat de location devrait dans tous les cas être vérifié de manière approfondie, car il n'est pas rare que des clauses inefficaces se cachent dans les lignes. La plupart du temps, il ne s'agit toutefois que d'un modèle de contrat obsolète qui peut être facilement remplacé.

En cas de doute, il n'est pas inutile de faire vérifier le contrat de location par un spécialiste, moyennant une somme modique . Si toutes les questions sont clarifiées, la signature peut être apposée sans hésitation et plus rien ne s'oppose à une relation de location agréable.

En savoir plus :

• Nebenkosten : petit glossaire des charges locatives en Allemagne

• Louer un appartement ou une maison à Cologne : 8 conseils

• Louer un appartement ou une maison à Francfort : 10 conseils

• Louer un appartement ou une maison à Berlin : 10 conseils

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Johanna

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